Panterett

 

I pantel. § 1-1 1.ledd finner vi definisjon av panterett: ”Med panterett menes en særrett til å søke dekning for et krav (pantekravet) i en eller flere bestemte formuesgoder (pantet).”

 

En panterett kan være i mange typer objekter : en løsøregjenstand, et verdipapir, en fordring osv. Det som vi forholder oss til er panterett i fast eiendom og rettigheter i fast eiendom. Med pant er det et viktig å huske: Eier mister ikke rådigheten over eiendom, det er tale om det som loven kaller underpant, jf. Pantl. § 1-1 2.ledd.

 

Vi har flere typer av panterett. De skilles på den måten panteretten er stiftet på.

 

1)      Kontraktspant (eller avtalepant)

2)      Utleggspant

3)      Legalpant

 

Kontraktspant

Panteretten bygger på prinsipp at kontraktspantsettelse må ha særskilt lovhjemmel, jf. Pantel. § 1-2. 2.ledd. For fast eiendom er hjemmelen vid, jf. Pantel. § 2-1 1.ledd

 

Det finnes regler som begrenser pantsettelsesadgangen, og to er særlig viktig. 1) Det er en forutsetning for kontraktspantsettelsen at panteobjektet kan overdrag, jf. Pantel. § 1-3 2.ledd. Dette betyr for eksempel at som hovedregel kan ikke retten etter en husleiekontrakt pantsettes. 2) Det andre som er spesielt for fast eiendom: En fysisk del av en fast eiendom eller festerett til en slik del kan ikke pantsettes før de offentlige myndigheter har gitt samtykke til fradeling eller bortfeste. Jf. § 2-1 2.ledd. En kan for eksempel ikke uten videre pantsette ” den delen av min eiendom som ligger øst for riksveien.

 

Som den store hovedregel er det avtalerettslige regler som gjelder for kontraktspant og fastleggelse. Noen supplerende regler må nevnes, se såles pantel. § 2-2 som angir hva som følger med av tilbehør m.v. når en eiendom pantsettes, og den delvis preseptoriske regel i § 2-3 om det tilsvarende spørsmål ved pantsettelse i festeforhold. Avtale om pantsettelse kan vare muntlig, men bevishensyn tilsier skriftlig. Dertil kommer at skal pantsettelsen ha rettsvern overfor andre, må den tinglyses. I de aller fleste tilfeller vil derfor panteretten komme til utrykk i et formalisert dokument – et pantedokument, som kan h karakter av å være et omsetningsgjeldsbrev, jf. Gbl. § 11 2.ledd nr 3.

 

Pantstillelse kan også skje til sikring av tredjemanns gjeld.

 

Utleggspant

Slik pant stiftes ved et offentligrettslig dekret – enten av tignretten i forbindelse met et skifteoppgjøre (skifteutleggspant) eller av namsmyndigheten som ledd i gjeldsinndrivelse (namsutlegg,  eksekusjonsutlegg, eksekusjonspant) Skifteutlegg spiller en underordnet rolle. Tales det bare om utlegg, betyr det i alminnelighet namsutlegg.

 

Når forfallstiden kommer, og debitor ikke betaler sin gjeld, og kreditor ikke har panterett for sitt krav, vil kreditor kanskje søke å få kravet indrevet ved hjelp av et inkassobyra. Lykkes ikke dette, er det to veier å gå. Han kan få debitor slått konkurs. Den andre muligheten er enkeltforfølgning i samsvar med reglene i tvfbl.: Kreditor skaffer seg med namsmyndighetenes bistand panterett i et formuesgode tilhørende debitor, og på basis av denne utleggspanterett  kan han søke dekning framfor andre i det formuesgode som utlegget hviler på. For at namsmannen skal kunne ta en utleggsbegjæring til følge, må det foreligge et tvangsgrunnlag, jf. Tvfbl. § 7-2, jf. Lovens kap. 4. Eksempler på tvangsgrunnlag er en betalingsdom (§ 7-2 bokstav a og c). Særlig må merkes at visse krav igjennom lov er erklært som tvangsgrunnlag (§ 7-2 bokstav b); det gjelder især skattekrav.

 

Namsmannen bestemmer hvilket formuesgode det skal tas utlegg i, innenfor de rammer som deknl. § 2-2 setter. Hovedregelen er at det kan tas utlegg i ethvert formuesgode som reelt sett tilhører debitor. At debitors ektefelle fremstår som eier i grunnboken, er således ikke til hinder for at det tas utlegg i eiendommen, og omvendt: at debitor er oppført som eier, gir ikke rett til å ta utlegg i eiendommen dersom det klargjøres at ektefellen er den virkelige eier. Fra hovedregelen er den en rekke unntak, her skal bare nevnes at etter deknl. §§ 2-3 ff. Er det en del verdier som er beslagsfri ut fra den tanken at debitor og hans familie må sikres et rimelig eksistensgrunnlag.

 

En utleggsforretning avsluttes med at namsmannen deklarerer at kreditor har fått pant i et angitt formuesgode til sikkerhet for et nærmere angitt beløp (tvfl. § 7-18), for eksempel slik at A får utlegg i B’s eiendom gnr 100 bnr. 12 i x kommune til sikkerhet for et krav med tillegg av renter og omkostninger som utgjør. Kr 25.000. Noe forenklet er virkningen av utleggsbeslutningen de somme som en avtale om pant. (for detaljene, se tvfbl. § 7-19 og §

 § 7-20, jfr. Pantel. Kap. 1)

 

Legalpant

 

For enkelte krav har lovgiver bestemt at straks de forfaller, er de uten videre sikret ved panterett i den faste eiendom som kravet er knyttet til.

 

Dette gjelder eiendomsskatt til kommunen, avfallsgebyr, feieravgift, årsavgift for vann og kloakk samt visse forpliktelser etter eierseksjonsjonsl. § 25, jf pantel. § 6-1. Denne panterett er ”sterk”: Den kan ikke tinglyses, men går foran annen panterett – uten hensyn til stiftelsestidspunktet. Også andre krav er sikret i henhold til særlover, men det er en ”svakere” rett, idet rettsvernet beror på tinglysningsreglene.

 

En særegent legalpant er hjemlet i pantel. § 6-4: Til dekning av nødvendige boomkostninger ved konkurs har boet legalpant i ethvert panteheftet formuesgode – på førsteprioritet, men slik at boet ikke kan få mer enn 5% av vedkommende panteobjekts verdi og maksimalt 700 ganger rettsgebyret.

 

Utnyttelse av panteretten – Tvangsdekning

 

Når den pantesikrede fordringen ikke blir gjort opp på riktig måte, kan kreditor kreve tvangsdekning i samsvar med reglene i tvfbl. Kap 11. Vanligvis skjer dekningen ved tvangssalg. Dette kan skje ved tvangsauksjon, eller ved at tingretten oppnevner en medhjelper som fremskaffer et kjøpetilbud som retten stadfester.

 

For kunne tvangsselge en pantsatt fast eiendom eller pantsatt særlig rettighet i fast eiendom, må det foreligge slikt tvangsgrunnlag som angitt i tvfbl. § 11-2. Av disse nevnes:

 

Et tinglyst pantedokument (”registrert avtalepant”) er tvangsgrunnlag, dog således at det først må være gitt et 14 dagers varsel om at tvangsdekningen vil bli krevet dersom oppgjøret for den forfalte dekningen vil bli krevet dersom oppgjøret for den forfalte fordringen ikke finner sted (§ 4-18). Også et tinglyst namsutlegg er tvangsgrunnlag, men dekningen kan først kreves 14. dager etter underretningen om utlegget ble sendt til debitor (jf. § 11-20 og § 11-44)

 

Deknigsprinsippet

Dekningsprinsippet er lovfestet i tvfbl § 11-20: En dekningsasjon fra en med dårligere prioritet, skal ikke kunne gripe inn i rettigheten til den som har prioritet. Prioriteten mellom flere heftelser beror i utgangspunket på tinglysningsrekkefølgen. A’s panterett og B’s servitutt tinglyst i 2003, skal ikke kunne settes i fare ved at C som har en panterett tinglyst i 2004, krever tvangssalg.

Kan det ikke oppnås et bud som tilfredstiller dette krav, blir det ikke noe tvangssalg.

Der C krever tvangssalg, må imidlertid pantehaver A finne seg i en viss modifikasjon: Tvangssalg er et generaloppgjør for pengeheftelser  i eiendommen, dvs. at selv om A’s fordring ikke er forfalt, må han godta at panteretten blir slettet mot at han får hovedstolsbeløpet med tillegg av renter. For pengeheftelsen blir derfor regelen den at salget bare kan gjennomføres dersom det oppnås et bud som er tilstrekkelig til å gi dekning til de pengeheftelser som har prioritet foran den pantehaver som har krevet tvangssalget (saksøker). De ikke-pengemessige heftelser med prioritet foran saksøker – i vårt eksempel B’s servitutt skal derimot være helt uberørt av salget, jf. Lovens formulering ”overtas av kjøperen utenfor kjøpesummen.