Fast eiendoms rettsforhold

Negativ avgrensning av eiendomsretten og Positiv avgrensning av de begrensede rettigheter

Eiendomsretten er negativt avgrenset; eieren har alle de beføyelser som ikke på et eller annet grunnlag er unntatt.  Eierens rådighet kan bli redusert. Ofte vil klausuler, for eksempel pant, leie osb. Opphøre, og eier får da tilbake sin råderett. En kan også oppleve at nye reguleringsplaner kan skape utfordringer for eiendommen. En kan få fredningsvedtak.

Begrensede rettigheter

Vi har en stor gruppe av såkalte bregrensede rettigheter (f.eks leierett, servituttrett, forkjøpsrett) Det som kjennetegner disse er at de nyter rettsordens beskyttelse på samme måte som eiendomsretten.

Foreligger det en servituttavtale vil dette kunne bety:

-          at rettighethaveren ville kunne få dom for at servitutten eksisterer, og al den har et bestemt innehold. Servitutten følger eiendom, og ikke eier.

-          Servitutten er beskyttet overfor tredjemann. Blir denne angrepet, vil dette kunne utløse erstatningskrav.

-          Faller servitutten helt eller delvis bort som følge av ekspropriasjon, skal servitutthaveren ha erstatning, jfr. Grl. § 105

De begrensede rettighetene kan ha stor verdi, i forhold til eiendomsretten.

Fast eiendoms rettsforhold

Negativ avgrensning av eiendomsrettsen og Positiv avgrensning av de begrensede rettigheter

Eiendomsretten er negativt avgrenset; eieren har alle de beføyelser som ikke på et eller annet grunnlag er unntatt.  Eierens rådighet kan bli redusert. Ofte vil klausuler, for eksempel pant, leie osb. Opphøre, og eier får da tilbake sin råderett. En kan også oppleve at nye reguleringsplaner kan skape utfordringer for eiendommen. En kan få fredningsvedtak.

Begrensede rettigheter

Vi har en stor gruppe av såkalte bregrensede rettigheter (f.eks leierett, servituttrett, forkjøpsrett) Det som kjennetegner disse er at de nyter rettsordens beskyttelse på samme måte som eiendomsretten.

Foreligger det en servituttavtale vil dette kunne bety:

-          at rettighethaveren ville kunne få dom for at servitutten eksisterer, og al den har et bestemt innehold. Servitutten følger eiendom, og ikke eier.

-          Servitutten er beskyttet overfor tredjemann. Blir denne angrepet, vil dette kunne utløse erstatningskrav.

-          Faller servitutten helt eller delvis bort som følge av ekspropriasjon, skal servitutthaveren ha erstatning, jfr. Grl. § 105

De begrensede rettighetene kan ha stor verdi, i forhold til eiendomsretten.

Allemannsretten - gir muligheten til å ferdes i annen manns utmark. En kan få dom for å ha en slik rett, men denne retten står svakere enn de over. I forhold til almenheten kan grunnerein fritt endre utmark til innmark, og ved tredjemanns inngrep er det bare unntaksvis at allemannsrettighetene har rettsbeskyttelse.

Naborett og intresser kan også gi rettigheter. Det en gjør på en eiendom vil kunne få konsekvenser for min eiendom. Dette er regulert i naboloven § 2

Ekteskapsloven § 32 krever i noen tilfeller samtykke, og begrenser eier. Den som siter i uskiftet bo har ikke full råderett over eiendom, jfr arveloven §§ 19 og 21 om samtykke fra arvingene.

Hvem er eier om flere har rettigheter til en fast eiendom?

Lettest er det når f.eks A og B har presis de samme typer av rådighet. Har de ingen konkurenter, må de oppfattes som sameiere. Ikke nødvendigvis med lik part. At de seg imellom fordeler utnyttelsensmåten – A bruker beitet, B hugger eller A beiter i nord og B i sør i området – behøver ikke endre på dette. Selv om det er en tvangsmessig fordeling for den ene, jf. Sameiel. § 14, har vi fortsatt å gjøre med sameie.

Hvor A og B på permanent basis har ulik utnyttelsesrett, blir det vanskeligere: A har for eksempel retten til beite, og B har retten til skogen. Skal man her anse:

(a)    en av dem som eier?, eller

(b)   begge som eiere?, eller

(c)    tredjemann som eier?

Det siste alternativet betyr at A og B er rettighetshavere, dvs. deler av den totale rådigheten er overført dem. De er servitutthavere med den positivt avgrensede rett som følger av stiftelsesgrunnlaget for servitutten. Tredjemann sitter igjen med en meget begrenset rett. Kanskje det er en vannkilde som er verdifull?

Alternativ (b) fremstår enklest hvor det forutsettes at bare A og B har råderett. Hver kan da oppfattes som eier av råderett, dvs. delt eiendomsrett (”kløvd eigedomsrett”) Det kan også tales om relativ eiendomsrett (A eier beitet, og B eier skogen). Konsekvensen av denne konstuksjonen er at restverdinen ikke tilligger A eller B; den vil i praksis tilkomme både A og B.